Festdarlehen
Ein Festdarlehen ist eine Form der Baufinanzierung, die meist von Lebensversicherungsgesellschaften benutzt oder für vermietete Immobilien verwendet wird. Man darf das Festdarlehen jedoch nicht mit einer Festzinshypothek verwechseln. Fest bedeutet bei dieser Art der Baufinanzierung, dass die Rückzahlung des gesamten Darlehens zu einem fest bestimmten Termin erfolgen soll und dass eine Tilgung des Festdarlehens für den Zeitraum bis zur Endfälligkeit ausgesetzt wird.Wie wird ein Festdarlehen getilgt?
Das bedeutet aber auch, dass für das Festdarlehen während der Laufzeit keinerlei Tilgungsleistung erfolgt. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende der Laufzeit. Wenn die Bonität des Darlehensnehmers nicht gerade über alle Zweifel erhaben ist, dann verlangt das Finanzierungsinstitut natürlich eine Gegenleistung, um die Tilgung abzusichern. Dafür muss ein der Finanzierungssumme entsprechender Betrag angeboten werden. Die Rückzahlung des Festdarlehens muss gegenüber dem darlehensgebenden Finanzierungsinstitut in geeigneter Form sichergestellt werden. Dies geschieht häufig, immer bei Festdarlehen von Lebensversicherungen, durch die Abtretung der Ansprüche aus einer noch abzuschließenden oder bereits in entsprechender Höhe bestehenden Lebensversicherung, deren Fälligkeit mit der Fälligkeit für die Baufinanzierung übereinstimmt. Neben dem Abschluss einer Lebensversicherung ist auch der Einsatz von Bauspardarlehen oder Sparverträgen möglich. Grundsätzlich handelt es sich daher beim Festdarlehen um eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung.Wann macht das Festdarlehen für eine Baufinanzierung Sinn?
Wer als Kapitalanleger eine Immobile baut oder kauft und vermietet, kann die Zinsen, die für die Finanzierung aufgewendet werden, steuerlich von den Miet- und Pachterträgen absetzen. Bei einer Baufinanzierung mit regelmäßiger Tilgung sinkt der Anteil der Zinsen, also des für den Immobilienbesitzer absetzbaren Teils seiner Finanzierung, permanent. Das Festdarlehen hat hingegen gleichbleibende, fest kalkulierbare Zinsleistungen, die auch in voller Höhe absetzbar sind. Der für die Tilgung des Festdarlehens aufzubringende Betrag kann ebenfalls mit fester Rate während der Laufzeit des Festdarlehens angespart werden.
Aus dem vorgesagten ergibt sich zwangsläufig, dass für den Selbstnutzer einer Immobilie der besondere Effekt des Festdarlehens, also die steuerliche Absetzbarkeit der Zinszahlungen, nicht gegeben ist. Ein Festdarlehen für eine selbst genutzte Immobilie ist daher in der Regel nicht zu befürworten.
Gibt es besondere Risiken für das Festdarlehen?
Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, dass ja eine gleichbleibende Annuität voraussetzt, kann bei einem Festdarlehen der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ( 5, 10 oder 15 Jahre) erhöht werden. Ein Festdarlehen sollte daher so abgeschlossen werden, dass der Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredites vereinbart wird. Das hat natürlich zur Folge, dass der Zinssatz bei langen Laufzeiten etwas höher ist, als bei kurzfristigen Laufzeiten.
Ein weiteres Risiko findet sich dann, wenn man die Tilgung über eine Lebensversicherung refinanziert. Die Erträge der Lebensversicherung können nicht garantiert werden. Die Einberechnung der Gewinnanteile in die voraussichtliche Ablösesumme für das Festdarlehen kann also unter Umständen zu einem Desaster führen. Hier kann man nur Abhilfe schaffen, indem man ausschließlich die garantierten Ablaufsummen der Lebensversicherung berücksichtigt. Ob dann allerdings das Festdarlehen gegen Tilgungsaussetzung noch eine gute Option ist, mag jeder selbst beurteilen. Vor dem Abschluss einer solchen Finanzierungskonstruktion ist in jedem Falle der Rat eines Steuerberaters einzuholen.
Ein besonders krasses Risiko geht derjenige ein, der ein Festdarlehen mit einem variablem Zinssatz abschließt. Hier hat man keinerlei kalkulatorische Sicherheit.
Die Ausgestaltung der Bedingungen eines Festdarlehens
Festdarlehen sind mit variablen Zinsen oder mit den üblichen Zinsfestschreibungsfristen von 5, 10, 15, 25 oder 30 Jahren erhältlich. Von besonderer Wichtigkeit ist dabei, dass man ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart. Diese Möglichkeit wird immer häufiger angeboten und auch genutzt. Einen fairen Finanzierungspartner erkennt man an den Möglichkeiten, die er für eine Sondertilgung bietet. Aus rechtlicher Sicht gibt es folgende Alternativen:
Festdarlehen mit variablem Zinssatz können jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt oder teilgekündigt werden.
Festdarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von bis zu 10 Jahren können nicht vorzeitig mit Teilbeträgen getilgt werden, wenn es nicht ausdrücklich vereinbart worden ist.
Festdarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren können mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist jederzeit mit Teilbeträgen getilgt werden.