Forward-Darlehen
Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen wurde vor annähernd 10 Jahren erstmals auf den Markt gebracht. Heute, in den Zeiten niedriger Zinsen, wird es bei der Immobilienfinanzierung immer häufiger eingesetzt. Die Idee, die hinter dem Forward-Darlehen steht, ist, sich gegenwärtig niedrige Zinsen für eine zukünftig fällig werdende Umfinanzierung oder Neubau-Finanzierung zu sichern. Auf einen kurzen Nenner gebracht bedeutet es, niedrige Zinsen von heute für eine Immobilienfinanzierung von morgen oder übermorgen gegen einen geringen Zinsaufschlag zu nutzen.
Welche Gründe sprechen für den Abschluss eines Forward-Darlehens?
Wer ein Forward-Darlehen abschließt, geht immer auch ein Risiko ein, denn er weiß nicht, ob die angenommene Zinsentwicklung tatsächlich eintrifft. Man spekuliert bei Abschluss des Darlehensvertrages darauf, dass die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme allgemein höher sind, als im gegenwärtigen Zeitpunkt. Für die Zinsentwicklung gibt es statistische Werte, die als Grundlage dieser Spekulation dienen können, um sie sicherer zu machen.
Schaut man sich die Zinsentwicklung der Jahre 1980 bis 2002 an, so lag der Durchschnittszinssatz für Baufinanzierungen mit 10jähriger Zinsfestschreibung bei 7,85 %. Heute werden derartige Immobilienfinanzierungen mit einem Zinssatz um die 5 % angeboten. Es lohnt sich also in der gegenwärtigen Situation diese Konditionen, selbst unter Einrechnung eines Forward-Aufschlags von 0,75%, bis zu fünf Jahre im Voraus zu vereinbaren.
Da sich die Zinskurve für Immobilienfinanzierungen zur Zeit an einem absoluten Tiefpunkt befinden und mittelfristig eher ein mehr oder weniger deutlicher Anstieg der Finanzierungszinsen prognostiziert wird, überwiegen die Vorteile eines Forward-Darlehens heute eher, als die möglichen Risiken.
Die Forward-Periode ist das Kernstück des Forward-Darlehens
Die erste Besonderheit des Forward-Darlehens ist die sogenannte Forward-Periode. Sie bezeichnet den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluß und der tatsächlichen Inanspruchnahme der Immobilienfinanzierung. Dieser Zeitraum kann zwischen wenigen Monaten bis zu 5 Jahren dauern. Je länger der Zeitraum gewählt wird, desto höher wird der Zinsaufschlag sein, denn die Zinssicherheit des Forward-Darlehens muss der Kreditnehmer natürlich bezahlen. Für das Finanzierungsinstitut, das ein Forward-Darlehen gewährt, sind die Refinanzierungsmöglichkeiten der entscheidende Punkt. Das Institut will natürlich nicht weniger an dem Kunden verdienen, als bei einer normalen Immobilienfinanzierung.
Der Forward-Aufschlag bestimmt den Zinssatz für ein Forward-Darlehen
Der Zinssatz für ein Forward-Darlehen setzt sich aus dem aktuellen Zinssatz für Immobilienfinanzierungen entsprechend der jeweiligen Festschreibungsfrist von 5-25 Jahren und einem sogenannten Forward-Aufschlag zusammen.
Die Höhe des Forward-Aufschlags wird entsprechend der Laufzeit des Forward-Darlehens festgesetzt. Eine kurze Festschreibungsfrist von 5 Jahren erfordert dabei einen höheren Aufschlag, als eine längerfristige Zinsfestschreibung von 10, 15 oder 20 Jahren.
Unsere Untersuchung bei diversen Finanzierungsinstituten in diesen Tagen (Oktober 2008) ergab, dass bei einer 5 jährigen Zinsfestschreibung der Forward-Aufschlag durchschnittlich bei 0,04 % pro Monat, bei 10 jähriger Zinsfestschreibung liegt bei 0,03 % pro Monat liegt.
Ein Forward-Darlehen mit 5 jähriger Zinsfestschreibungsfrist, das am 1.12. 2008 bewilligt wird und am 1.12.2010 ausgezahlt werden soll, kostet also (24 x 0,04) 0,96 % mehr Zinsen, als eine heute ausgezahlte Immobilienfinanzierung. Bei einer 10 jähriger Zinsfestschreibung liegt der Forward-Aufschlag bei (24 x 0,03) 0,72%.
Welche Finanzierungswünsche kann ich mit dem Forward-Darlehen erfüllen?
Ein Forward-Darlehen kann für alle Baufinanzierungen, Umfinanzierungen und Hausfinanzierungen eingesetzt werden, sofern die jeweilige Finanzierung im Grundbuch abgesichert werden kann. Die Mindesthöhe für ein Forward-Darlehen liegt in bei 50.000 €. Vereinbarungen über die Tilgung und eine eventuelle Tilgungsaussetzung sind im Rahmen der üblichen Bedingungen für Baufinanzierungen möglich.
Welche Risiken bestehen bei einem Forward-Darlehen?
Wie bereits oben erwähnt, ist die zukünftige Entwicklung des Kapitalmarktzinses nicht vorhersehbar und auch nicht berechenbar. Die besten Statistiken nutzen nichts, wenn am Ende ein anderes Ergebnis herauskommt, als die Statistik eigentlich ausgesagt hat. Ein gutes Beispiel dafür ist die jüngste Vergangenheit. Wer sich in den vergangenen Jahren für ein Forward-Darlehen entschieden hatte, muss heute erkennen, dass die Finanzierungszinsen nicht gestiegen, sondern weiter gefallen sind. Der Forward-Aufschlag hat die Baufinanzierung verteuert, wenn auch auf einem niedrigen Niveau.
Das Forward-Darlehen muss abgenommen werden, auch wenn zum vereinbarten Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Kredites ein allgemein günstigerer Zinssatz auf dem Markt angeboten wird. Bei Nichtabnahme des Forward-Darlehens verlangt das Finanzierungsinstitut eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die eine erhebliche Summe ausmachen kann.
Besonders unangenehm für den Darlehensnehmer wird es, wenn das Haus, das mit dem Forward-Darlehen finanziert werden sollte, vor Inkrafttreten des neuen Darlehensvertrages, aus welchen Gründen auch immer, verkauft werden muss. In diesem Fall kommt es knüppeldick für den Darlehensnehmer. Er muss nämlich für das alte Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und für das Forward-Darlehen wird eine Nichtabnahme-Entschädigung fällig. Da kommen dann Summen zusammen, die nicht so einfach finanzierbar sind.
Vergleichen und Rechnen, das ist bei einem Forward-Darlehen dringend erforderlich!
Die Kapitalmarktsituation ermöglicht es heute, statt eines Forward-Darlehens eine normale Immobilienfinanzierung zu nutzen. Wenn beispielsweise die Zinsbindung für Ihre bestehende Baufinanzierung in den nächsten 12 bis 18 Monaten endet, kann meist auch ein normales Darlehen eine gute oder sogar bessere Alternative sein. Eine Anzahl Finanzierungsinstitute verlangt heute teilweise für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten keinerlei Bereitstellungszinsen. Die aktuellen Konditionen können somit ohne einen Forward-Aufschlag zumindest bis zu 12 Monaten gesichert werden. Selbst wenn man dann für einen gewissen überschaubaren Zeitraum von wenigen Monaten die üblichen Bereitstellungszinsen von 0,25% pro Monat bezahlen muss, kann das Ergebnis günstiger sein, als ein Forward-Darlehen, bei dem ja der Forward- Aufschlag für die gesamte Laufzeit des Darlehens zu zahlen ist.