Einkommensteuerrechtliche Behandlung von Immobilienfinanzierungen

finanzpolitische_massnahmen_bei_immobilienfinanzierungenIn Deutschland sind in den letzten Jahrzehnten einige finanzpolitische Maßnahmen hinsichtlich der einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Immobilienfinanzierungen durchgeführt worden. Hierzu gehören insbesondere die Bauherrenmodelle der 80er und 90er Jahre, sowie die nach § 7b EStG bis Ende 1986 mögliche Abschreibung und die bis Ende 2005 gewährte Eigenheimzulage. Derzeit ist bei der steuerlichen Betrachtung grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um vermietete oder eigengenutzte Immobilien handelt.

Einkommensteuer und eigengenutzte Immobilie

Wer seine Immobilie (Haus oder Wohnung) selbst nutzt, kann aufgrund der derzeitigen Lage hinsichtlich der Finanzpolitik des Bundes und der bestehenden Steuergesetze keinerlei Vorteile in einkommensteuerrechtlicher Sicht für sich erhalten. Es sind keine Schuldzinsen und Finanzierungskosten absetzbar, die ersparte Miete kann ebenfalls nicht bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden.



Einkommensteuer und vermietete Immobilie

Bei vermieteten Immobilienobjekten sieht die Situation hinsichtlich der Einkommensteuer schon erheblich anders aus. Vermietete Immobilien haben in der Regel Mieteinnahmen zu verzeichnen. Diese Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gegen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können die entstandenen Kosten in einem bestimmten Rahmen als Werbekosten gegengerechnet werden. Zu den abzugsfähigen Kosten zählen auch die Zinsen und Gebühren der Immobilienfinanzierung. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase besteht daher ein besonderer Anreiz, die Immobilie mit wenig oder keinem Eigenkapital zu finanzieren, um möglichst viel Zinskosten absetzen zu können.

Vermietung der Immobilie an Angehörige

Eine Einschränkung der Absetzungsfähigkeit ist allerdings bei Immobilienvermietungen an Angehörige vorgesehen. Hier können die Zinsen nur dann abgesetzt werden, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Wer also seine Familienangehörigen  besonders günstig in seiner Immobilie wohnen lassen möchte, muss auf die Absetzbarkeit der Zinsen verzichten.

Immobilienfinanzierung durch einen Privatkredit

Aufgrund der momentan geringen Renditen im Bereich der Geldanlage wird vermehrt auch zur Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung durch Privatkredite gegriffen. Ein derartiger Kredit ist nur dann steuerlich wirksam, wenn er nach gleichen Regeln, wie ein echter Bankkredit gewährt wird. Dazu müssen die Grundregeln ordnungsmäßiger Kreditvergabe, wie Zinssatz, Sicherheiten (Grundschuld) u.ä. gewährleistet sein.

Immobilienfinanzierung durch Arbeitgeberdarlehen

Wer von seinem Arbeitgeber ein besonders zinsgünstiges Darlehen erhält, hat sofort den Fiskus im Nacken. Laut Bundesfinanzministerium gehört der Unterschied zwischen dem marktüblichen Zins und dem mit dem Arbeitgeber vereinbarten Zins für das Arbeitgeberdarlehen zu einem geldwerten Vorteil, der dem Arbeitslohn zuzurechnen ist. Allerdings können nach den Einkommensteuer-Richtlinen Zinsen steuerfrei bleiben, wenn der geldwerte Vorteil monatlich nicht mehr als 44 € beträgt.

Als Bewertungsmaßstab für die marktüblichen Zinsen gilt der von der Deutschen Bundesbank zum Zeitpunkt der Darlehensbewilligung veröffentlichte Durchschnittszinssatz. Dieser darf um 4 Prozentpunkte unterschritten werden.

Steuererklärung und Immobilienfinanzierung

Wer als Immobilieneigentümer für eine vermietete Immobilie Einnahmen erzielt, muss sie auch in der Steuererklärung angeben. Welche Möglichkeiten der steuerlichen Entlastung vorhanden sind, wurde oben bereits beschrieben. Für viele ist es eine neue Situation, erstmals eine Steuererklärung in dieser Form abgeben zu müssen. Alle Informationen zur ersten Steuererklärung kann man auch im Internet erhalten oder herunterladen. Bei besonders schwierigen oder komplizierten Fällen, sollte man aber auf jeden Fall einen qualifizierten Fachmann der steuerberatenden Berufe hinzuziehen.

Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR

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